Do mais para o menos barato por hectare
Anúncios citados
| Município | Imóvel | Preço | Por hectare |
|---|---|---|---|
| Santa Rita de Jacutinga | fazenda 321 ha, “ecoturismo” | R$ 1,1 mi | ~R$ 3,4 mil |
| Liberdade | fazenda 38,5 ha, casa 3 dorm. | R$ 560 mil | ~R$ 14,5 mil |
| Liberdade | sítio 6,5 ha, córrego + nascente | R$ 130 mil | ~R$ 20 mil |
| Carvalhos | sítio 14 ha, mina + riacho, 12 km do centro | R$ 300 mil | ~R$ 21 mil |
| Alagoa | 4,5 ha, casa + poço 130 m, 3 km do centro | R$ 290 mil | — |
| Alagoa | 4,84 ha | R$ 430 mil | — |
| Delfim Moreira | terreno 4,8 ha | R$ 240 mil | — |
| Delfim Moreira | sítio 3,5 ha | R$ 170–190 mil | — |
| Virgínia | sítio 8,87 ha, casa sede, pasto formado, embarcador, nascente | R$ 400 mil | — |
| Virgínia | chácara 2 quartos | R$ 220 mil | — |
| Marmelópolis | sítio 9,1 ha | R$ 430 mil | — |
| Bocaina de Minas | sítio 22 ha, 1.320 m, casa colonial, lago, 2 nascentes | R$ 550 mil | — |
| Bocaina de Minas | sítio 8 ha, casa 4 quartos, nascente por gravidade | R$ 450 mil | — |
| Dom Viçoso | sítio 27 ha, 1.650 m, 4 ha plantio, 3 minas, rancho + barracão | R$ 480 mil | — |
| Sapucaí-Mirim | 8,47 ha (vs. 9,68 ha em Gonçalves por R$ 1,25 mi) | R$ 650 mil | — |
Mapa interativo
Todos os pontos no sul de Minas
Marcadores com coordenadas de Wikipédia/Wikidata; os tiles vêm do OpenStreetMap e precisam de internet.
Um cartão por município
Observações e anúncios por cidade
Por que é barato
O desconto vem menos da terra e mais das restrições
- Relevo: encostas íngremes, sem trator nem lavoura mecanizada, com obra mais cara. Para agronegócio vale pouco; para morar pode valer muito.
- Legislação ambiental: APA Serra da Mantiqueira, Lei da Mata Atlântica e Código Florestal limitam corte, APPs e reserva legal; daí casos como “27 ha com 4 ha utilizáveis”.
- Êxodo rural: herdeiros longe vendem e a oferta alta segura preço.
- Falta de fama: destinos como Campos do Jordão, Gonçalves, Monte Verde e Visconde de Mauá têm marketing; vizinhos não.
Due diligence
Antes de comprar
- Matrícula no cartório em nome do vendedor; cuidado com contrato simples, múltiplos herdeiros e inventário pendente.
- CAR, CCIR, ITR em dia; georreferenciamento pode ser exigido conforme tamanho.
- Fração mínima de parcelamento do Incra: nem todo “sítio” pequeno pode ser registrado separado.
- Anúncio barato demais, como mais de 300 ha por R$ 1,1 mi: verificar se vende área inteira ou só fração ideal.
- Visitar na época de chuva; checar celular/internet, energia, distância até hospital e se a nascente seca no inverno.
- Conversar com vizinhos sobre divisas, histórico de venda e disputas antigas.
Construir do zero × comprar com benfeitorias
Casa, poço, energia e acesso podem custar mais que a terra
Benfeitorias encarecem e distorcem a comparação em R$/ha. O que decide é terra nua versus custo de reposição do que já existe.
| Item | Custo |
|---|---|
| CUB MG padrão normal (R8-N) | R$ 2.490/m² |
| CUB MG padrão baixo / alto | R$ 2.117 / R$ 2.988 por m² |
| Casa simples 80 m² no CUB | ~R$ 200 mil |
| Mesma casa em encosta, estrada de terra, obra pequena e mão de obra escassa | +30% a +80% (estimativa, não medida) |
| Poço artesiano 130–150 m com bomba (Sudeste) | ~R$ 45–110 mil |
| Projeto, ART, alvará | R$ 10–25 mil |
| Terraplanagem / acesso / aterro | R$ 10–50 mil |
| Ligação de energia | orçamento da Cemig; se não há rede na frente, extensão paga pelo consumidor pode inviabilizar |
Regra de decisão
Prêmio da casa pronta = preço do imóvel com casa − preço de imóvel equivalente sem casa. Se esse prêmio ÷ m² construído ficar abaixo do CUB normal (R$ 2.490/m²), comprar pronto tende a ser mais barato que construir e ainda economiza prazo, juros e risco de estouro. Acima do custo real de reposição, acima de R$ 3.000/m² na prática, vale negociar ou procurar terra nua.
Na região, antes da primeira parede, terreno nu costuma consumir R$ 70–200 mil em infraestrutura; uma casa de 80 m² fica em R$ 260–360 mil no total, com 12–24 meses de obra e dinheiro saindo.
Quando construir faz mais sentido
- casa existente é demolição ou layout não serve;
- você quer casa pequena e incremental;
- prêmio pedido é absurdo, como casa pequena perto da cidade custando mais que 60× a terra;
- infraestrutura já existe e reduz o custo de começar.
Riscos da casa pronta
- construção não averbada na matrícula;
- casa, poço ou barracão em APP ou sem licença;
- infiltração, fundação em encosta sem projeto e elétrica improvisada;
- reforma remota custa mais e raramente é recuperada na revenda.
Fontes de custos citadas na nota: CUB em korvi.com.br/cub/mg (Sinduscon-MG); poço em aqualiber.com.br, tabela 2026. Extras de encosta são estimativa própria da nota, não medida.
Transparência
Créditos de imagens e coordenadas
Os detalhes também estão em assets/img/CREDITS.md. Coordenadas listadas no mapa foram conferidas para cair no sul de Minas, perto das divisas MG/SP/RJ.
| Município | Imagem | Autor | Licença | Fonte |
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